Что может помешать купить квартиру? Обременение - что это?
Что может помешать купить квартиру? Обременение - что это?
Необходимо отметить, что «помеха» в осуществлении сделки в данном случае существует только на первый взгляд. При обоюдном желании сторон с квалифицированной помощью специалиста оформить сделку препятствия эти вполне могут быть преодолимы. При этом обременения выступают как дополнительный юридический факт, требующий выполнения определённых формальностей.
Необходимо отметить, что «помеха» в осуществлении сделки в данном случае существует только на первый взгляд. При обоюдном желании сторон с квалифицированной помощью специалиста оформить сделку препятствия эти вполне могут быть преодолимы. При этом обременения выступают как дополнительный юридический факт, требующий выполнения определённых формальностей.
С другой стороны, обременения могут создаваться самим собственником как средство защиты своей собственности, что актуально в обороте коммерческой недвижимости для защиты от рейдерства, захватов и иных недружественных действий. Согласно ст. 1 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обременением (ограничением) является наличие установленных законом или уполномоченными органами условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Наиболее распространенные виды ограничения — аренда, ипотека, сервитут, доверительное управление, арест имущества (и иные права, установленные решением судов), однако перечень их не является исчерпывающим и определяется только соглашением сторон в конкретном договоре.
В соответствии со ст. 4 того же закона, такие виды обременений, как сервитут, ипотека, доверительное управление и аренда, подлежат государственной регистрации наряду с регистрацией самого права собственности и иных вещных прав. Каждую запись об ограничении идентифицируют номером регистрации. Важность государственной регистрации обременений заключается в том, что они в обязательном порядке вносятся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) и получают отражение в выписке из неё, которая на обычно запрашивается при совершении сделок с данным объектом (равно как и правопритязаниях, заявленных в судебном порядке претензиях, которые могут создать обременения в будущем).
Если в полученной выписке из ЕГРП имеются подобные данные, они требуют работы, направленной на снятие ограничений для нового собственника, либо устранение препятствий для вступления им в свои права.
Государственная регистрация обременений, согласно п. 2 ст. 13 того же Закона, осуществляется по инициативе правообладателей или приобретателей указанных прав, а также третьих лиц (например, арендаторов, с соблюдением в таких случаях порядка, установленного ст. 16 Закона и обязательным уведомлением правообладателя (собственника). Обременения в публичных (государственных, муниципальных) интересах, как публичный сервитут, регистрируют по инициативе органов государственной власти и органов местного самоуправления, при этом Федеральная регистрационная служба РФ обязана уведомить об этом правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости срок не более пяти рабочих дней со дня регистрации.
Краткая характеристика отдельных видов обременений (ограничений):
Аренда.
Попросту говоря, это факт того что собственник (арендодатель) на время за деньги позволил другому лицу (арендатору) пользоваться в данном случае его недвижимостью. Вопросы аренды регламентируются гл. 34 ГК РФ, а в отношении земли – также гл. 4 Земельного кодекса РФ. Договор аренды здания, сооружения или земельного участка (который, кстати, возможен только в письменной форме), заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. Этот вид обременения на практике может осуществляться рядом комбинированных способов. Уже арендованное имущество сдаваться в субаренду, а арендные права - в залог (ст. 613 ГК РФ), или вноситься в качестве вклада в уставной капитал юридического лица, либо сначала устанавливаться залог (ипотека), а потом сдаваться в аренду. Естественно, при отчуждении данного имущества требуется внимательное изучение данных ЕГРП и тщательный правовой анализ прав на объект.
Сервитут.
Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, например, для прохода, прокладки и эксплуатации коммуникаций, линий электропередачи, связи, водопроводов, пользования колодцами, мелиорации и т.п. (п.1 ст. 274 ГК РФ, ст. 1 ФЗ О гос. регистрации).
При этом раз имеется право соседей на ограниченное пользование чужой землёй, то, соответственно, у собственника есть обязанность обеспечить реализацию данного права, которая и выступает для него обременением. Необходимо отметить, что обременение участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения землей, то есть, никоим образом не препятствует реализации собственности, просто обременения переходят на нового собственника.
Различают частный и публичный сервитут. Частный – это то, о чём договорились соседи, либо, если не договорились – установил суд.
Публичный сервитут
это «нагрузка» со стороны государства, органов местного самоуправления (обеспечения прохода, проезда, прогона скота через земельный участок, проведения дренажных работ и т.п.), и устанавливается данными органами без изъятия земельных участков (п. 3 ст. 23 Земельного кодекса РФ). Владелец участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование землей.
Ипотека.
Вопреки стойкому мнению о том, что ипотека – это кредит, надо чётко представлять, что в действительности ипотека представляет собой залог, не обязательно связанный с кредитом, а финансовое обязательство не обязательно связано с объектом недвижимости, находящемся в залоге. При этом имущество остается у залогодателя не только фактически, но и юридически. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде (ст.ст. 130, 334-358 ГК РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102 ФЗ «Об ипотеке»). В последнем случае мы видим одновременное наличие двух последовательных обременений – аренды и залога. Госрегистрация договора об ипотеке представляет собой основание для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. В её ходе указывают данные о залогодержателе и предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости. Регистрационную запись об ипотеке погашают на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.
Следует также отметить, что в отношении заложенного имущества также допускается последующий залог (ст. 342 ГК РФ).
Доверительное управление.
Правообладатель может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Такая передача не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах владельца или указанного им третьего лица (п. 4 ст. 209 ГК РФ). Максимальный срок действия данного договора – 5 лет. При этом права учредителя доверительного управления (собственника) ограничиваются довольно значительно, он лишается ряда полномочий по пользованию, владению, а также распоряжению недвижимостью в соответствии с договором (ст.1012 ГК РФ). Любые права на недвижимость, связанные с распоряжением ею на условиях доверительного управления, регистрируют исключительно на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договора или решения суда (ст. 30 ФЗ О государственной регистрации). Статьей 1019 ГК РФ предусмотрено право передачи заложенного имущества в доверительное управление.
Судебный акт и решение уполномоченных органов, как способ установления обременения встречается реже. Примерами подобных решений могут быть: решение суда о наложении ареста на имущество; наложение ареста на имущество по решению органов предварительного следствия или дознания (осуществляемое, впрочем, в соответствии с УПК РФ по судебному решению); решения об ограничении дееспособности гражданина, а органами опеки и попечительства – о проживании в жилом помещении несовершеннолетних, либо лиц под опекой или попечительством; решения государственных органов об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Принятие такого решения не ограничивает собственника в правах пользования, владения и распоряжения землей, но он сам и возможный покупатель несут риски убытков в случае нового строительства или реконструкции до изъятия земельного участка (ст. 280 ГК РФ), и др. Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество в трёхдневный срок направляются судебными органами в орган ФРС.
Кроме того, в широком смысле слова к обременениям объектов недвижимости можно отнести:
- сами по себе зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры или мены жилых помещений (п.2 ст.558 ГК РФ), которые связывают продавца обязательствами по передаче квартиры;
-. пожизненное содержание с иждивением (ст. 604 ГК РФ) и рента (ст. 586 ГК РФ);
- ссуда (безвозмездное пользование) (п.1 ст.700 ГК РФ);
- права лиц, сохраняющиеся при его отчуждении, как-то права членов семьи собственников жилых помещений (ст.292 ГК РФ), и получатели, получающие право пожизненного пользования жилым домом в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.), а также имеющие на жилье обязательственные права наниматели (ст. 675 ГК РФ);
Не являются ограничениями (обременениями) права собственности самостоятельные вещные права: хозяйственное ведение и оперативное управление имуществом, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ), т.к. объем правомочий, принадлежащих субъектам данных прав, устанавливается законом, а не соглашением с собственником. Следует отметить, что права собственности и иные вещные права могут быть ограничены помимо воли правообладателей только федеральными законами (п.2 ст.1 ГК РФ), в этом смысле перечень ограничений прав на основании закона или актов органов государственной власти является закрытым. Собственник же может зарегистрировать любое обременение вещного права.
В соответствии со ст. 4 того же закона, такие виды обременений, как сервитут, ипотека, доверительное управление и аренда, подлежат государственной регистрации наряду с регистрацией самого права собственности и иных вещных прав. Каждую запись об ограничении идентифицируют номером регистрации. Важность государственной регистрации обременений заключается в том, что они в обязательном порядке вносятся в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) и получают отражение в выписке из неё, которая на обычно запрашивается при совершении сделок с данным объектом (равно как и правопритязаниях, заявленных в судебном порядке претензиях, которые могут создать обременения в будущем).
Если в полученной выписке из ЕГРП имеются подобные данные, они требуют работы, направленной на снятие ограничений для нового собственника, либо устранение препятствий для вступления им в свои права.
Государственная регистрация обременений, согласно п. 2 ст. 13 того же Закона, осуществляется по инициативе правообладателей или приобретателей указанных прав, а также третьих лиц (например, арендаторов, с соблюдением в таких случаях порядка, установленного ст. 16 Закона и обязательным уведомлением правообладателя (собственника). Обременения в публичных (государственных, муниципальных) интересах, как публичный сервитут, регистрируют по инициативе органов государственной власти и органов местного самоуправления, при этом Федеральная регистрационная служба РФ обязана уведомить об этом правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости срок не более пяти рабочих дней со дня регистрации.
Краткая характеристика отдельных видов обременений (ограничений):
Аренда.
Попросту говоря, это факт того что собственник (арендодатель) на время за деньги позволил другому лицу (арендатору) пользоваться в данном случае его недвижимостью. Вопросы аренды регламентируются гл. 34 ГК РФ, а в отношении земли – также гл. 4 Земельного кодекса РФ. Договор аренды здания, сооружения или земельного участка (который, кстати, возможен только в письменной форме), заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с этого момента. Этот вид обременения на практике может осуществляться рядом комбинированных способов. Уже арендованное имущество сдаваться в субаренду, а арендные права - в залог (ст. 613 ГК РФ), или вноситься в качестве вклада в уставной капитал юридического лица, либо сначала устанавливаться залог (ипотека), а потом сдаваться в аренду. Естественно, при отчуждении данного имущества требуется внимательное изучение данных ЕГРП и тщательный правовой анализ прав на объект.
Сервитут.
Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком, например, для прохода, прокладки и эксплуатации коммуникаций, линий электропередачи, связи, водопроводов, пользования колодцами, мелиорации и т.п. (п.1 ст. 274 ГК РФ, ст. 1 ФЗ О гос. регистрации).
При этом раз имеется право соседей на ограниченное пользование чужой землёй, то, соответственно, у собственника есть обязанность обеспечить реализацию данного права, которая и выступает для него обременением. Необходимо отметить, что обременение участка сервитутом не лишает собственника прав владения, пользования и распоряжения землей, то есть, никоим образом не препятствует реализации собственности, просто обременения переходят на нового собственника.
Различают частный и публичный сервитут. Частный – это то, о чём договорились соседи, либо, если не договорились – установил суд.
Публичный сервитут
это «нагрузка» со стороны государства, органов местного самоуправления (обеспечения прохода, проезда, прогона скота через земельный участок, проведения дренажных работ и т.п.), и устанавливается данными органами без изъятия земельных участков (п. 3 ст. 23 Земельного кодекса РФ). Владелец участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование землей.
Ипотека.
Вопреки стойкому мнению о том, что ипотека – это кредит, надо чётко представлять, что в действительности ипотека представляет собой залог, не обязательно связанный с кредитом, а финансовое обязательство не обязательно связано с объектом недвижимости, находящемся в залоге. При этом имущество остается у залогодателя не только фактически, но и юридически. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже, аренде (ст.ст. 130, 334-358 ГК РФ, Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102 ФЗ «Об ипотеке»). В последнем случае мы видим одновременное наличие двух последовательных обременений – аренды и залога. Госрегистрация договора об ипотеке представляет собой основание для внесения в ЕГРП записи об ипотеке. В её ходе указывают данные о залогодержателе и предмете ипотеки, стоимость обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой стоимости. Регистрационную запись об ипотеке погашают на основании заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя или на основании вступившего в законную силу решения суда.
Следует также отметить, что в отношении заложенного имущества также допускается последующий залог (ст. 342 ГК РФ).
Доверительное управление.
Правообладатель может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Такая передача не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах владельца или указанного им третьего лица (п. 4 ст. 209 ГК РФ). Максимальный срок действия данного договора – 5 лет. При этом права учредителя доверительного управления (собственника) ограничиваются довольно значительно, он лишается ряда полномочий по пользованию, владению, а также распоряжению недвижимостью в соответствии с договором (ст.1012 ГК РФ). Любые права на недвижимость, связанные с распоряжением ею на условиях доверительного управления, регистрируют исключительно на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договора или решения суда (ст. 30 ФЗ О государственной регистрации). Статьей 1019 ГК РФ предусмотрено право передачи заложенного имущества в доверительное управление.
Судебный акт и решение уполномоченных органов, как способ установления обременения встречается реже. Примерами подобных решений могут быть: решение суда о наложении ареста на имущество; наложение ареста на имущество по решению органов предварительного следствия или дознания (осуществляемое, впрочем, в соответствии с УПК РФ по судебному решению); решения об ограничении дееспособности гражданина, а органами опеки и попечительства – о проживании в жилом помещении несовершеннолетних, либо лиц под опекой или попечительством; решения государственных органов об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. Принятие такого решения не ограничивает собственника в правах пользования, владения и распоряжения землей, но он сам и возможный покупатель несут риски убытков в случае нового строительства или реконструкции до изъятия земельного участка (ст. 280 ГК РФ), и др. Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество в трёхдневный срок направляются судебными органами в орган ФРС.
Кроме того, в широком смысле слова к обременениям объектов недвижимости можно отнести:
- сами по себе зарегистрированные договоры купли-продажи квартиры или мены жилых помещений (п.2 ст.558 ГК РФ), которые связывают продавца обязательствами по передаче квартиры;
-. пожизненное содержание с иждивением (ст. 604 ГК РФ) и рента (ст. 586 ГК РФ);
- ссуда (безвозмездное пользование) (п.1 ст.700 ГК РФ);
- права лиц, сохраняющиеся при его отчуждении, как-то права членов семьи собственников жилых помещений (ст.292 ГК РФ), и получатели, получающие право пожизненного пользования жилым домом в силу завещательного отказа (ст. 538 ГК РСФСР 1964 г.), а также имеющие на жилье обязательственные права наниматели (ст. 675 ГК РФ);
Не являются ограничениями (обременениями) права собственности самостоятельные вещные права: хозяйственное ведение и оперативное управление имуществом, пожизненное наследуемое владение и постоянное бессрочное пользование земельным участком (ст. 216 ГК РФ), т.к. объем правомочий, принадлежащих субъектам данных прав, устанавливается законом, а не соглашением с собственником. Следует отметить, что права собственности и иные вещные права могут быть ограничены помимо воли правообладателей только федеральными законами (п.2 ст.1 ГК РФ), в этом смысле перечень ограничений прав на основании закона или актов органов государственной власти является закрытым. Собственник же может зарегистрировать любое обременение вещного права.
