Как получить квартиру, закллючив договор пожизненной ренты?
Как получить квартиру, заключив договор пожизненной ренты?
Чем выше цена на квартиры, тем больше желающих купить жилье по договору пожизненной ренты с получением полных прав на квартиру после смерти проживающего в ней человека. На этом процветает весьма доходный бизнес – продажа договоров третьим лицам.
Приобрести квартиру за половину или даже треть стоимости возможно. Для этого придется заключить договор пожизненной ренты взамен недвижимости, то есть , по сути, купить жилье вместе с бывшим его владельцем или владельцами: одинокими пенсионерами. Такие сделки узаконены Гражданским кодексом РФ, а именно главой 33, статьями 583-605.
После всех необходимых процедур (похода к нотариусу для заключения договора, регистрации его в Федеральной регистрационной службе) права собственности на квартиру переходят к рентоплательщику. Однако он не может продать жилье (только переуступить договор ренты), обменять, вселиться в него. В течение жизни рентополучателя, бывшего хозяина квартиры, новый ее владелец может только отдавать суммы, предусмотренные соглашением, обычно от 1 тыс. до 4 тыс. рублей в месяц, оплачивать коммунальные услуги как владелец жилья и выполнять прочие обязательства по договору – нередко это уборка в квартире, доставка продуктов, обеспечение пенсионера транспортом и медицинским уходом. То есть на плечи рентоплательщика в ряде случаев ложится не только материальное, но и личное участие в жизни рентополучателя. Все эти тонкости должны быть предусмотрены видом договора и его пунктами.
Стоит такая квартира, конечно, намного дешевле. Порой она достается рентоплательщику и вовсе за символическую сумму, если пенсионер не требует крупной единовременной выплаты, претендуя лишь на пожизненное содержание с установленными ежемесячными суммами и услугами. Обычно подобным образом заключаются договоры между дальними родственниками, друзьями или соседями. Если пенсионер ранее не был близко знаком с будущим хозяином его квартиры, речь, как правило, заходит и о единовременной выплате. Обычно сумма не превышает 20% от реальной цены жилья. Разумеется, итоговая стоимость за желанные квадратные метры будет больше. Во-первых, свои комиссионные берет фирма–посредник (порядка 10% от рыночной стоимости квартиры). Во- вторых, инвестор будет ежемесячно нести коммунальные расходы и осуществлять рентные платежи прежнему владельцу квартиры.
Поскольку закон не устанавливает ограничений по возрасту для рентополучателя, заключить договор может любой человек. Пенсионеры, не достигшие еще и 70 лет, нередко предпочитают сытую старость возможности оставить квартиру родственникам. Особенно с учетом того, что последние не стремятся содержать старика. Чем старше человек, тем дороже будет стоить квартира. Компании–посредники не продают котов в мешке – можно доподлинно узнать все о жилье, родственниках, будущем рентополучателе.
Собственная квартира с пожилым человеком – это все же бремя. Как материальное, так и психологическое. Ведь рентоплательщик вынужден не только терпеть капризы пенсионера (а они совсем нередки, что понятно), платить деньги, но и все время рискует потерять собственность. Нагрянут внезапно появившиеся родственники, заставят старика подать в суд на расторжение договора, а, не добившись своего, примутся, что не редкость, угрожать новому хозяину жилья.
Взять ипотеку под рентное жилье нельзя. Но, как показывает практика, инвесторы в этом не нуждаются. Квартиры с обременением с целью заработка покупают люди состоятельные, у которых есть возможность сразу расплатиться с посредником и выполнять обязательства по нескольким договорам. Для большинства рентоплательщиков покупка обремененной квартиры не бизнес, а единственная возможность обзавестись недвижимостью. Как советуют специалисты, дабы избежать ненужных проблем и рисков, необходимо просто заключить договор титульного страхования на десять лет.
Покупка квартир, в том числе обремененных, сродни игре на фондовом рынке – неизвестно, на сколько изменится цена на недвижимость, как сложатся отношения с рентополучателем. Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон или через суд. Основаниями для этой процедуры могут послужить невыполнения условия договора рентоплательщиком.
Причем доказывать, что вы несли обязательства добросовестно, придется вам. Поэтому нелишне сохранять все документы, включая чеки. Посредник не будет нести с вами совокупную ответственность – он сможет избежать этого даже если переуступил договор: достаточно вставить в него соответствующий пункт. Не следует забывать только об одном: деньги, вложенные в квартиру, «заморожены» на ближайшие годы.
Три вида ренты
1. Постоянная. Может выплачиваться как в денежном эквиваленте, так и в виде услуг, предусмотренных договором. Получать такую ренту могут и частные, и юридические лица.
2. Пожизненная. Наиболее распространена сегодня – выплачиваться может только гражданам. Поступает к получателю такая рента в конце месяца, ее минимум предусмотрен законом (в соответствии с МРОТ), но выплаты существенно превышают его.
3. Пожизненное содержание с иждивением. Помимо материальной ответственности (выплаты и коммунальные услуги) новый хозяин квартиры несет обременение в виде определенных услуг: уход за больным, доставка продуктов, уборка, медицинские осмотры. То есть получатель ренты будет находиться на полном иждивении у плательщика.
