Как покупать недвижимость за рубежом
Как покупать недвижимость за рубежом
Способ первый: покупка «вторички»
Если инвестора в первую очередь интересует сохранение денег, то самый простой способ – покупка готового жилья в развитой, экономически стабильной стране. Причем за те деньги, которые уйдут в Москве на покупку стандартной квартиры, европейские рынки предоставляют гораздо более широкий выбор. Например, за 200 тыс. евро можно купить двухкомнатную квартиру в Москве или коттедж на Пелопоннесе (Греция) с видом на море, или виллу в Алании (Турция). К тому же соотношение цена – качество при покупке новых апартаментов в Европе принципиально выше, чем в Москве. Стоимость квадратного метра в спальных районах столицы редко вписывается в сумму 3000 долларов (около 2500 евро). При этом квартиры сдаются без отделки, и сроки строительства зачастую не выдерживаются. За эти же деньги приобретаются апартаменты за рубежом. Кроме того, нельзя сказать, что такие «консервативные» вложения не обеспечат никакой прибыли. В зависимости от выбора страны приобретение и продажа готового жилья может принести от 10 до 30% годовых.
Способ второй: инвестиции в кредит
Покупка жилья в кредит может быть интересна не только тем, у кого нет свободных нескольких десятков – сотен тысяч долларов. Приобретение жилья в кредит выгодно, поскольку уровень инфляции в России значительно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за рубежом.
Наиболее лояльны к российским покупателям недвижимости банки Испании, Кипра, Португалии. Здесь россиянин может получить ипотеку, обладая документами, подтверждающими его доход и уплату подоходного налога. Правда, стоит учесть, что европейские банки считают кандидата на кредит платежеспособным, только если он затрачивает на выплаты по кредиту не более 30% своего дохода. Россиянам в настоящее время доступны кредиты в любых банках вышеуказанных стран. Ставка по ипотеке там почти везде одинаковая и начинается от отметки 4,5% годовых. Как правило, ссуды выдаются на сумму 60 – 70% от стоимости жилья на срок до 20 лет.
Способ третий: купить и сдавать
Став владельцем апартаментов с видом на море или коттеджа в спокойной и величавой Англии, их можно сдать в аренду и получать небольшой, но стабильный доход. Собственно, покупка ради сдачи в аренду и есть еще один вариант инвестирования. Аренда может быть как долговременная (допустим, если вы приобрели дом в расчете на отдаленное будущее), так и кратковременная (на летний сезон или на полгода). Долгосрочная аренда, как правило, актуальна для столиц и крупных городов, краткосрочная – для курортных зон. Правда, по мнению риэлторов, решение стать рантье не всегда оправдано: поскольку хлопот по сдаче жилья может оказаться больше, чем прибыли. Если в России рынок аренды все еще «дикий» и это на руку арендодателям, которые в большинстве своем не платят ни копейки налогов, то ни в одной развитой европейской стране от налоговых обязательств не скрыться. Так, в Италии, Франции, Испании арендодатель отдает в казну до 30% своей прибыли.
Нередко россияне используют следующую схему приобретения недвижимости в Европе: берут кредит на покупку готового жилья и сразу начинают его сдавать. Получаемая рента покрывает значительную часть ежемесячных взносов по кредиту.
Способ четвертый: опередить и заработать
Наиболее доходный способ инвестирования в зарубежное жилье – покупка недвижимости на начальных стадиях строительства для последующей перепродажи. По сути, это то, что у нас называется «долевым участием в строительстве» или «покупкой на этапе котлована». Такие операции приносят в среднем 25 – 30% годовых прибыли на вложенный капитал. В случае приобретения квартиры на нулевом этапе покупателю, как правило, предлагаются наиболее льготные условия оплаты, например, возможность беспроцентной отсрочки на срок строительства. Средний срок строительства нового комплекса от нулевого цикла до сдачи «под ключ» составляет около 18 месяцев. За это время цена объекта в зависимости от расположения, величины комплекса, наличия собственной инфраструктуры и т.д. возрастает на 15 – 25% (за счет сокращения дисконта по мере перехода к каждому новому этапу строительства). Кроме того, за время стройки на некоторых рынках происходит общий рост цен на уровне 20 – 50%. В отличие от России на европейских рынках ситуация, когда застройщик не выполняет свои обязательства перед инвесторами, практически исключена. Договор между дольщиком и строительной компанией гарантирует возведение дома в четко установленные сроки.
Способ пятый: перестраиваем и продаем
На европейских рынках недвижимости становится популярной покупка старых домов – либо разваливающихся, либо просто не соответствующих никаким представлениям о комфортном современном жилье. Разумеется, в этой схеме приобретение такого объекта – всего лишь первый шаг. Затем следует реставрация и дальнейшая перепродажа обновленного владения за гораздо большую сумму, чем та, которая была изначально за него уплачена. Эта схема постепенно овладевает и умами предприимчивых россиян. Во всяком случае, около 20% их клиентов интересуются именно этим вариантом.
Успех этих инвестиций в том, чтобы найти «плохой» по качеству объект в хорошем месте. Сейчас подобные операции с недвижимостью уже стали отдельным и постоянным бизнесом. Основная территория деятельности инвесторов – побережья Франции, Италии и Греции.
Но не следует забывать, что в Европе более трепетно относятся к собственному наследию, чем у нас. Пусть это будет и ничем не примечательный дом, но любые пристройки и изменения внешнего вида старого здания осуществляются с разрешения местных муниципалитетов. Например, в ряде городов Греции крыши домов исторически выкладываются красной черепицей, и придти сюда «со своим цветом» вам не позволят.
Юридические аспекты покупки зарубежной недвижимости
В каждой стране мира свое законодательство и свои правила по приобретению недвижимости. В этой статье мы рассмотрим правовой механизм покупки недвижимости в двух странах – Италия и Черногория.
Покупка недвижимости в Черногории иностранцами (нерезидентами)
В Черногории, проводящей политику привлечения иностранного капитала, принят закон об иностранных инвестициях, защищающий зарубежных владельцев собственности на территории страны. Местное законодательство позволяет иностранцам, включая российских граждан, беспрепятственно покупать как коммерческую, так и жилую недвижимость. Для совершения покупки необходимо иметь загран.паспорт, финансовые возможности и желание.
Процедура оформления сделки стандартизирована и проста:
1. Договор купли–продажи подписывают в суде, то есть происходит не нотариальное, а судебное заверение. При судебной регистрации производят окончательные расчеты между продавцом и покупателем.
2. Договор купли–продажи направляется в кадастр. В течение месяца выдают решение о присвоении кадастрового номера, а через несколько недель – документ, подтверждающий собственность.
Таким образом, приобретая недвижимость, клиент имеет в итоге на руках три документа. Фактически покупатель становится собственником после подписания окончательного договора купли–продажи и его регистрации в суде, юридически – с момента кадастровой регистрации.
В Черногории недвижимость можно оформлять на одного и более лиц, и один владелец вправе быть обладателем нескольких объектов. Однако, существуют нормы, в соответствии с которыми на определенном участке земли возводят объект конкретного назначения, размера и этажности. В случае если это требование не соблюдено, строительство незаконно.
Налоги и платежи
Приобретая недвижимость в Черногории, необходимо заплатить налог на покупку в размере 2% от стоимости, назначенной судебным оценщиком. При оформлении сделки возникают дополнительные разовые расходы – регистрационный и гербовый сборы (от 100 до 300 евро). В случае если нет желания самостоятельно проходить регистрационную процедуру, ее можно доверить адвокату, гонорар которого составляет около 1% от стоимости покупки. Агентские комиссионные колеблются в диапазоне от 3 до 6%. Отсутствие комиссионных означает, что они заложены в объявленной цене недвижимости. К этому следует отнестись осторожно, так как точная цифра будет зависеть только от предприимчивости агента. Одну и ту же виллу могут предлагать по цене от 400 до 500 тыс. евро.
Покупка недвижимости в Италии иностранцами (нерезидентами)
Если Покупатель хочет ускорить процесс, то необходимо заранее побеспокоиться об открытии персонального расчетного счета в итальянском банке. Дело в том, что все платежи при покупке недвижимости производятся только в безналичной форме через банковские расчетные счета.
Процедура покупки включает в себя три стадии:
1. Предложение о покупке: после принятия решения покупателем о покупке недвижимости, а также условия и время оплаты. Для подтверждения серьезности своего намерения покупатель должен предоставить чек с суммой задатка, которая составляет обычно 5% - 10% от заявленной стоимости недвижимости. Чек выписывается на имя владельца недвижимости (Продавца). Деньги пока еще не переводятся на счет продавца. Чек является подтверждением намерений. Агентство предлагает на рассмотрение продавца предложение о покупке с приложенным чеком. Если предложение устраивает продавца, он подписывает его. В этом случае агентство передает продавцу чек. В случае, если продавец просит изменения предложения (цена, способ оплаты, сроки и т. д.), покупатель может или принять условия продавца или нет. В случае непринятия, ему возвращается чек. Если же продавец согласен, а покупатель передумает покупать недвижимость, деньги ему не возвращаются.
2. Предварительный контракт: обычно через несколько дней после принятия Предложения о покупке заключается предварительный контракт о покупке. При этом покупатель уплачивает продавцу около 10 – 20% от стоимости продажи. Также оплачиваются услуги агентства. С этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку этого объекта недвижимости, и объект снимается с продажи. Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки проходит 30 – 45 дней. Для большей безопасности в случае, если одна из сторон того потребует, предварительный контракт может быть подписан в присутствии нотариуса (стоимость услуги по предварительному контракту – 1000 евро).
3. Заключительный контракт: после времени необходимого для оценки и подготовки документов (обычно 30 – 45 дней) стороны с участием агентства встречаются у нотариуса для подписания акта о покупке, который передает право владения имуществом от продавца к покупателю. Покупатель оплачивает оставшуюся сумму продавцу. После подписания акта у нотариуса, покупатель получает ключи, копию акта, заверенную нотариусом, после чего акт проходит государственную регистрацию в департаменте Регистра собственности. Обычно на это уходит до 45 дней без участия покупателя. После регистрации акта покупатель получает на руки еще один документ – выписку из Регистра собственности и становится полноправным владельцем купленной недвижимости.
