История коммерческой недвижимости в России
ИСТОРИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ
Коммерческая недвижимость как отдельный бизнес существует в России не так давно. Её историю можно разделить на два этапа. Первый – до 1994 года, когда рынка недвижимости в нашей стране не существовало. Второй – 1994-2000 годы – начало активных экономических реформ. В тот период в Россию пришли первые иностранные инвесторы.
Какова же география вложенных инвестиций в недвижимость в России? Здесь всё достаточно однозначно: бесспорным лидером является Москва, куда приходит порядка 30-40% иностранных инвестиций. Причиной этого является очень сильная централизация России – в столице принимаются все решения, через неё проходят все денежные потоки страны. Соответственно, здесь имеется намного более высокая по сравнению с другими российскими регионами покупательная способность населения. Санкт-Петербург, население которого номинально лишь вдвое меньше московского, отстаёт по объёму инвестиций от столицы в 10-15 раз.
Однако, в последнее время деньги зарубежных компаний начинают прокладывать свой путь в регионы, которые интересны для инвесторов более слабой конкуренцией.
Немаловажную роль играют и такие факторы, как отсутствие развитой инфраструктуры и значительный потенциальный рост потребительской активности.
Теперь остановимся подробнее на структуре рынка коммерческой недвижимости. Он включает в себя секторы офисной, торговой, промышленно-производственной и складской недвижимости. В каждом секторе выделяются отдельные сегменты, например, сектор «офисы» включает в себя сегменты по классу офисов: А, В и С, а сектор торговой недвижимости – магазины, торговые коридоры, торговые центры, торгово-развлекательные комплексы.
Классификация офисов
Офисные помещения делятся на классы (A, B, C, D и т. д.) и типы (встроено-пристроенные, особняки и отдельно стоящие профессиональные офисы). Разница между типами очевидна, а между классами заключается в качественном содержимом помещения. В офисных зданиях класса А и В должны присутствовать элементы «умного дома», общее кондиционирование, охрана, разумная планировка, качественная отделка, конференц-зал, гостиница, кафе и тому подобное, включая удобный подъезд и места для парковки автомобилей.
Основные отличия объектов класса С от бизнес-центров классов А и В – отсутствие престижности и дополнительных услуг, которые являются обязательными для классов А и В, а также значительная удаленность от центра и основных транспортных магистралей. Спрос на офисы класса С существует прежде всего благодаря невысоким арендным ставкам и формируется небольшими развивающимися компаниями, которые не могут себе позволить снимать высококлассные помещения по высокой стоимости. Некоторые дешевые офисы до сих пор располагаются в нежилых помещениях на первых этажах жилых домов.
К слову сказать, дешевые офисы снимают даже крупные компании. Причем очень часто не столько из-за отсутствия реальных средств, сколько в силу соображений экономии. В самом начале формирования рыночных отношений в России офис предпринимателя, как правило, имел адрес его квартиры, часто там и располагался. Затем предприниматели переместились в гостиницы, а потом начали заполнять в качестве арендаторов здания отраслевых институтов, различных трестов, управлений, либо полностью прекративших свое существование, либо многократно уменьшив объем своих работ. В настоящее время этот резерв практически полностью исчерпан, а спрос на офисные помещения не удовлетворен. Можно предположить, что фонд офисной недвижимости в городах центра России в ближайшие годы будет пополняться в основном зданиями эконом-класса.
Фонд офисных площадей пополняется в Липецке и Липецкой области в основном путем реконструкции и перевода жилых помещений в нежилые. Заметным явлением на рынке офисной недвижимости стало открытие двух торговых центров «Виктория» и «Европорт».
Объекты складской недвижимости: прошлое, настоящее, будущее.
Резкий взрывной рост российской экономики, ажиотажный спрос на новые складские помещения, отсутствие тройственных стратегических альянсов (будущий собственник, профессиональный застройщик, профессиональный застройщик и кредитор) привели к появлению преимущественно спекулятивных девелоперских проектов, ориентированных на свободный рынок.
Многие арендаторы и покупатели недовольны тем, что они получают, но пока выбирать не из чего. Эксперты считают, что выигрывает, безусловно, тот, кто уже сегодня сыграет на опережение и более серьезно отнесётся к своим будущим клиентам и прислушается к их требованиям и пожеланиям, а не к классности объектов. Такова международная практика, и большинство западных девелоперов, которые так же активно пытаются войти на российский рынок, работают именно так. Процесс девелопмента они начинают с переговоров, подписания контрактов о намерениях и разработки индивидуальных архитектурных и технологических проектов с будущими собственниками и арендаторами, а уже потом начинают строить.
Некоторые девелоперы дают очень смелые оценки рынку складской недвижимости. По их мнению, на каждые 1000 человек в России требуется не менее 600 кв. м. качественных складских площадей. На сегодняшний день в России анонсировано проектов, связанных с девелопментом логистических парков и терминалов в общей сложности на сумму около 10 млрд. долларов.